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Ein Kassensturz ist immer der erste Schritt zur Berechnung der möglichen Immobilien- oder Baufinanzierung. Besonders leicht haben es Verbraucher, die ein Haushaltsbuch führen. Doch auch mit den eigenen Kontoauszügen lässt sich die finanzielle Belastbarkeit ermitteln.

Unabhängig von einer sinnvollen Kalkulation per Baufinanzierungsrechner zur ersten Orientierung und einer umfassenden persönlichen Beratung geben zunächst eine gründliche Bestandsaufnahme und Planung Aufschluss über Ist-Zustand und Wunschvorstellung. Die ideale Planung verläuft in drei Schritten: Alle Einnahmen, die ein Haushalt erzielt, helfen, die Lebenshaltungskosten zu decken und die spätere Finanzierung des Immobilienprojekts zu bedienen.

Dazu zählen unter anderem:. Dividenden aus Aktien sollten eher nicht in die Planung einbezogen werden, denn der Markt ändert sich ständig und diese Erträge können wegfallen. Ebenso ist es schwierig, mit dem Eltern- oder Erziehungsgeld zu rechnen, da dieses absehbar zeitlich begrenzt ist und nach dem Ende der Zahlungen eine Lücke bis zum nächsten Job entstehen kann. Es gilt daher lieber vorsichtig zu kalkulieren, um die monatlichen Raten auch dann stemmen zu können, wenn das Einkommen für eine Weile geringer ausfällt.

Nachdem das monatliche Einkommen realistisch ermittelt wurde, fällt der Fokus auf die Ausgaben. Die Ausgaben sollten daher keinesfalls zu niedrig veranschlagt werden. Eine ausbalancierte Baufinanzierung lässt ausreichend finanziellen Spielraum, um sich die eine oder andere Annehmlichkeit zu gönnen. Sonst wird die Finanzierung schnell zur emotionalen Belastung für die ganze Familie. Im schlimmsten Fall besteht die Gefahr, wegen falsch eingeschätzter Einnahmen und Ausgaben die monatlichen Raten der Baufinanzierung nicht aufbringen zu können.

Machen Sie sich's leicht! Unser Haushaltsrechner zeigt Ihnen die wichtigsten Posten und berechnet für Sie den verfügbaren Betrag für die Immobilie. Eigenkapital sehen die Banken und Sparkassen sehr gern. Auch an dieser Stelle gilt es, nicht zu eng zu kalkulieren. Es sollten ausreichend Rücklagen bleiben, um unvorhergesehene Ausgaben abdecken zu können. Die Stiftung Warentest hat ermittelt, welche Finanzierungsquoten die Baufinanzierung besonders teuer machen.

Übersteigt die Immobilien- oder Baufinanzierung 80 Prozent des Wertes der Immobilie steigen die Bauzinsen drastisch an. Kreditanteil in Prozent des Kaufpreises Zinsaufschlag Prozentpunkte 60 0,04 70 0,12 80 0,16 90 0,40 0, Stiftung Warentest, Juni Ist der monatlich zur freien Verfügung stehende Betrag errechnet, kann daraus die maximal mögliche Kreditsumme der Bau- oder Immobilienfinanzierung ermittelt werden.

Die folgende Formel liefert aussagekräftige und zuverlässige Ergebnisse: Familie Mustermann hat zwei Kinder und verfügt über ein monatliches Nettoeinkommen von 3. Nach Abzug der monatlichen Kosten für Lebenshaltung, Mietnebenkosten und sonstigen Ausgaben sowie einer Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben, Urlaub usw.

Die angebotene Baufinanzierung hat einen effektiven Jahreszins von 1,5 Prozent, es sind 2 Prozent Tilgung vorgesehen. Wir machen Ihnen die Berechnung leicht: Familie Mustermann kann nach dieser Rechnung eine Immobilienfinanzierung oder einen Baukredit in Höhe von rund Dazu kommt das Eigenkapital in Höhe von Nutzen Sie den Bauzinsrechner, um die Effekte verschiedener Sätze für die Bauzinsen sowie für eine zu Beginn unterschiedlich hohe Tilgung zu ermitteln.

Die folgende Tabelle zeigt die für die Beispielfamilie Mustermann maximale Darlehenssumme zu verschiedenen Rahmenbedingungen:. In einem Niedrigzinsumfeld sollte das Volumen einer Baufinanzierung immer mit Bedacht kalkuliert und eine möglichst hohe Tilgung, möglichst von drei Prozent und mehr, gewählt werden. So nutzen Sie den niedrigen Zinssatz ideal aus und halten die Restschuld am Ende der Laufzeit niedrig.

Einen ersten Anhaltspunkt für den verfügbaren Betrag liefert die bisher gezahlte Kaltmiete. Da zum Zeitpunkt der nötigen Anschlussfinanzierung der marktübliche Zinssatz deutlich gestiegen sein kann, sollte die Planung auch mögliche höhere Belastungen berücksichtigen. So ist gewährleistet, dass der Baukredit oder die Immobilienfinanzierung bis zur vollständigen Tilgung gesichert ist. Nutzen Sie unseren Zinsrechner und auch den Tilgungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen.

So ermitteln Sie Ihre individuell tragbare Finanzierungssumme, die Sie auch bei Veränderungen am Markt sicher bedienen können. Lernen Sie unseren Bauzinsrechner kennen und ermitteln Sie die Belastungen für die Baufinanzierung mit unterschiedlich hohen Bauzinsen. So erhalten Sie Klarheit über die mögliche Höhe der Baufinanzierung, die Sie auch bei steigenden Bauzinsen sicher tragen können.

Für die Baufinanzierung oder als Immobilienkredit bieten die Banken und Sparkassen verschiedene Darlehensarten an. Am häufigsten ist das klassische Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate über die gesamte Laufzeit. Die anderen Finanzierungsvarianten haben jeweils auch verschiedene Vor- und Nachteile. Welcher Baukredit oder welche Immobilienfinanzierung für den Einzelnen die passende Wahl ist, hängt von der individuellen Lebens- und Einkommenssituation sowie von den Wünschen und Bedürfnissen ab.

Im Folgenden finden Sie die unterschiedlichen Modelle im Vergleich, um die jeweils beste Finanzierung zu finden. Mit dem Bauzinsrechner können Sie verschiedene Arten der Immobilienfinanzierung mit Bauzinsen und unterschiedlich hoher Tilgung vergleichen.

So finden Sie die Baufinanzierung und die Rate, die perfekt zu Ihren individuellen Vorstellungen passt. Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Baufinanzierung.

Die meisten Bauherren wählen diese Art. Das Besondere am Annuitätendarlehen ist die gleichbleibende monatliche Rate. Diese Rate setzt sich aus der Tilgung und den Zinsen für den Baukredit zusammen. Das bedeutet, dass zu Beginn der Ratenzahlung lediglich ein geringer Teil der Schuld getilgt wird, die Zinsen machen den Löwenanteil aus. Je weiter die ursprüngliche Darlehenssumme durch die monatlichen Zahlungen schrumpft, desto höher wird die Tilgung.

In einem Niedrigzinsumfeld ist es sinnvoll, für das Annuitätendarlehen eine möglichst hohe Anfangstilgung zu vereinbaren. Bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent benötigen Immobilienkäufer rund 55 Jahre, um die gesamte Darlehenssumme zurückzuzahlen. Liegt die Tilgung bereits zu Beginn bei 2 Prozent, verringert sich die Rückzahlungsdauer um etwa 20 Jahre.

Gleichzeitig fallen die Gesamtkosten für die Baufinanzierung, da durch die schnellere Tilgung weniger Bauzinsen fällig werden. Die Zinsbindung, die in der Regel für 5 bis 15 Jahre — häufig für 10 Jahre - vereinbart wird, schafft Planungssicherheit. Die monatliche Belastung bleibt während der gesamten Vertragslaufzeit gleich. Abweichende längere oder kürzere Laufzeiten können mit vielen Banken individuell vereinbart werden, zum Beispiel auch 30 Jahre.

Soll nicht die gesamte Darlehenssumme während der Laufzeit der Zinsfestschreibung des Baukredits getilgt werden, steht bereits bei Vertragsbeginn fest, für welche Summe eine Anschlussfinanzierung benötigt wird. Die monatliche Tilgung verrechnen die Banken und Sparkassen beim Annuitätendarlehen direkt mit der Restschuld. Die zeitnahe Reduzierung der ursprünglichen Darlehenssumme senkt den Zinsanteil der Annuität und steigert den Tilgungsanteil. Die Vorteile des Annuitätendarlehens können auch zum Nachteil werden.

Während der Zinsbindungsfrist sind in den meisten Fällen keine Vertragsänderungen möglich. Um eine möglichst hohe Flexibilität zu erhalten, sollten Verbraucher in jedem Fall die Möglichkeit für Sondertilgungen oder einen oder mehrere Tilgungssatzwechsel vertraglich vereinbaren. Wird nicht die gesamte Darlehenssumme während der Zinsbindungsfrist zurückgezahlt, benötigen Bauherren und Immobilienkäufer eine Anschlussfinanzierung. Niemand kann die Zinsentwicklung der nächsten 5, 10 oder gar 20 Jahre abschätzen.

Liegt der marktübliche Zinssatz zum Ablauf der Zinsbindungsfrist deutlich über dem bisherigen Zinssatz, kann die Anschlussfinanzierung überraschend teuer werden. Während der vereinbarten Zinsfestschreibung bleibt der Zinssatz des Annuitätendarlehens gleich. Sinken in den Jahren nach dem Abschluss die Zinsen für Baufinanzierungen und Immobilienkredite deutlich, profitieren die Kreditnehmer nicht davon.

Allerdings können sie laut gesetzlicher Regelung zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten den Kreditvertrag kündigen. Über verschiedene Vertragsgestaltungen lässt sich das Annuitätendarlehen an die individuelle Situation anpassen. Es lässt sich auch sehr gut mit einem KfW-Kredit kombinieren. Sinnvolle Optionen für das Annuitätendarlehen Bereitstellungszinsen: Viele Banken und Sparkassen verzichten für die ersten 6 Monate auf die Berechnung von Bereitstellungszinsen.

Manche Kreditinstitute gewähren sogar eine Frist von 12 Monaten. Bauherren, die die Kreditsumme entsprechend dem Baufortschritt abrufen, sollten versuchen, eine möglichst lange Frist ohne Bereitstellungszinsen zu vereinbaren. Kommt es zu Verzögerungen beim Bau, erhöhen die sonst anfallenden Zinsen die Baunebenkosten erheblich.

Um die Darlehensschuld möglichst schnell zu reduzieren, ist es sinnvoll, die Möglichkeit von Sonderzahlungen zu vereinbaren. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW stellt Bauherren und Immobilienkäufern in verschiedenen Programmen kostengünstige Kredite für energieeffizientes Bauen oder die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien zur Verfügung.

Die maximale Kreditsumme ist pro Bau- oder Kaufvorhaben begrenzt. Daher lassen sich Annuitäten- und KfW-Darlehen optimal kombinieren.

Der Vorfälligkeitsschutz wandelt das Annuitätendarlehen in besonderen Härtefällen in ein kündbares Darlehen um. Muss die Immobilie während der Kreditlaufzeit aus Gründen wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit verkauft und der Kredit vorzeitig abgelöst werden, verzichtet die Bank auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Die meisten Banken und Sparkassen lassen sich diesen Schutz vom Kreditnehmer der Finanzierung allerdings extra bezahlen. Volltilger-Darlehen sind keine spezielle Form der Immobilienfinanzierung.

Es handelt sich um Darlehen, bei denen während ihrer Laufzeit die Darlehenssumme komplett getilgt wird. Entsprechend lang ist die vereinbarte Zinsbindungsfrist. Eine Vertragslaufzeit von 20 oder 25 Jahren ist in diesem Bereich üblich. Natürlich sind auch kürzere Laufzeiten möglich, wenn der Kreditnehmer die erforderliche Ratenhöhe tragen kann. Vorteile von Volltilger-Darlehen Planungssicherheit: Es besteht absolute Planungssicherheit während der gesamten Baufinanzierung.

Die monatliche Ratenhöhe bleibt während der gesamten Laufzeit gleich. Kein Risiko für Anschlussfinanzierung: Nachteile von Volltilger-Darlehen Höhere Bauzinsen: Banken und Sparkassen erheben für die sehr lange Zinsbindungsfrist einen gewissen Aufschlag im Vergleich zum marktüblichen Zinssatz für kürzere Bindungsfristen.

Der Kreditnehmer ist an die Baufinanzierung gebunden und kann nicht von fallenden Zinsen profitieren. Er kann das Darlehens jedoch - laut gesetzlicher Regelung - zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Damit profitieren Bauherren und Hauskäufer zeitnah von sinkenden Zinsen, bei steigenden Kreditzinsen dagegen steigt die monatliche Belastung deutlich an. Die Besonderheit des variablen Darlehens liegt in der Möglichkeit, es bei steigendem Zinssatz in ein Darlehen mit langfristiger Zinsbindung umzuwandeln. Der vom Kreditnehmer zu entrichtende Zinssatz setzt sich aus dem aktuellen Marktzins und der Marge der Bank zusammen.

Das variable Darlehen kann für Kreditnehmer mit hohen Rücklagen, die steigenden Zinsen und damit höhere monatliche Belastungen auffangen können, geeignet sein. Anders als bei anderen Baukrediten oder Immobilienfinanzierungen tilgt der Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit die Darlehenssumme nicht. Er trägt lediglich die anfallenden Zinsen, die Darlehenssumme selbst erhält die Bank am Ende der Laufzeit in einer Rate komplett zurück. Häufig dient eine kapitalbildende Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag zur Absicherung des endfälligen Darlehens.

Vorteile des endfälligen Darlehens Tilgungsfreiheit: Niedrige monatliche Rate, da keine Tilgung fällig wird. Bauherren, die ihre Immobilie nicht selbst nutzen, können die Zinsen steuerlich geltend machen.

Nachteile des tilgungsfreien Darlehens Hohe Kosten: Da die Darlehenssumme während der Vertragslaufzeit nicht abgebaut wird, fallen mehr Zinsen an.

Das erhöht die Kosten für die Baufinanzierung. Die monatlichen Raten für die Kapital-Lebensversicherung oder den Bausparvertrag müssen in der Kalkulation berücksichtigt werden. Niedrige Sparzinsen und Gebühren verteuern bei diesen gekoppelten Verträgen die Kosten zusätzlich.

Eigenheimbesitzer sollten von dieser Art der Baufinanzierung eher Abstand nehmen. Anders sieht es dagegen bei nicht selbst genutztem Wohnraum aus. Hier können Bauherren die Zinsen für die Immobilie steuermindernd geltend machen. Die Einnahmen aus der Vermietung legen die Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit an und profitieren von den Zinsen. Allerdings spielen endfällige Darlehen in der Baufinanzierung derzeit eine eher untergeordnete Rolle.

Forward-Darlehen geben dem Kreditnehmer die Möglichkeit, sich günstige Zinsen für eine spätere Baufinanzierung zu sichern. Auch zur Anschlussfinanzierung ist dieses Modell beliebt. Der Rechner unterstellt ein unterjährig exponentielles Kapitalwachstum. Der Renditerechner ermittelt die Rendite als Effektivverzinsung sowie den Kapitalwert einer Investition bei mehreren Einzahlungen und Auszahlungen zu beliebigen Zeitpunkten. Der Kreditrechner berechnet für Annuitätendarlehen d.

Zinsen und Tilgung zusammen in konstanten Raten wahlweise Rückzahlungsrate, Laufzeit, Zinssatz, Restschuld, Kreditsumme oder die optional abweichende Schlussrate.

Darüber hinaus wird der effektive Jahreszins berechnet und ein detaillierter Tilgungsplan ausgegeben. Der Darlehensrechner erlaubt die taggenaue Berechnung der Zinsen eines Darlehens mit Teilauszahlungen, Tilgungsaufschub, Ratenänderungen, individuellen Sondertilgungen sowie Zinssatzänderungen und berechnet einen detaillierten Tilgungsplan. Er eignet sich sowohl für Annuitätendarlehen als auch für Tilgungsdarlehen mit flexibler Tilgung. Der Verzugszinsrechner ermittelt die Verzugszinsen für nicht fristgerecht beglichene Zahlungsschulden in Abhängigkeit des Basiszinssatzes.

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